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Fremdwährungskredite als Variante der Immobilienfinanzierung
Neben klassischen Bausparverträgen sowie den ebenfalls weit verbreiteten Annuitätendarlehen gewinnt eine weitere Form der Immobilienfinanzierung in letzter Zeit zunehmend an Bedeutung: Die Rede ist von sog. Fremdwährungskrediten, einer in vielen Nachbarländern bereits seit längerem verbreiteten Finanzierungsvariante, die nun auch in Deutschland immer mehr an Beliebtheit gewinnt.
Der hinter dem Spezialprodukt Fremdwährungsdarlehen stehende Grundgedanke ist das in vielen Ländern im Vergleich zu Deutschland niedrigere Zinsniveau. Aus diesem Grunde erfolgt die Kreditaufnahme nicht in Euro, sondern in der entsprechenden Fremdwährung. Besonders beliebt in der Verwendung als Fremdwährung sind Schweizer Franken.
Dem niedrigeren Zinsniveau im Währungsland auf der einen Seite steht das Wechselkursrisiko auf der anderen Seite gegenüber. Der Wechselkurs kann im Laufe der Zeit steigen – dann profitiert der Kreditnehmer neben den niedrigeren Zinsen auch noch vom Wechselkursgewinn. Andererseits können aber auch fallende Wechselkurse mit der Folge entsprechender Verluste auftreten.
Immer mehr Anbieter offerieren im Fremdwährungskredite Bereich aber nun die Möglichkeit einer Absicherung gegen das Wechselkursrisiko. Hierzu wird in vielen Fällen eine Überdeckung in die monatlich fälligen Ratenleistungen (Summe aus Tilgung und Zinsen) einkalkuliert. Im Extremfall ist zudem auch der Wechsel der Fremdwährung zu jeder Zeit möglich.
Die konkrete Realisierung von Fremdwährungsfinanzierungen findet oft in der Form sog. Tilgungsaussetzungsdarlehen statt. Bei dieser Darlehensform bleibt der Kredit während der gesamten Laufzeit tilgungsfrei. Das Darlehen wird erst am Ende der Laufzeit durch eine speziell zu diesem Zweck abzuschließende Kapital bildende Anlageform abgelöst. Häufige Anlagevarianten sind Lebens- und Rentenversicherungen oder auch Investmentfonds.
Die Kombination aus einem Fremdwährungs- und Tilgungsaussetzungsdarlehen erhöht das Risiko für den Kreditnehmer. Die Rendite der gewählten Anlageform muss den im Vergleich zu normalen Annuitätenfinanzierungen erhöhten Zinsaufwand ausgleichen, da der Kreditnehmer bei endfälligen Darlehen während der gesamten Kreditlaufzeit Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag leisten muss.
Die erwähnte Kombination aus Endfälligkeit und Tilgungsaussetzung ist im Bereich der klassischen Hausfinanzierung eher selten. Verbreitet ist sie vor allem bei Immobilienfinanzierungen fremd vermieteter Objekte, da hier steuerliche Vergünstigungen einkalkuliert werden können
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